Como escolher um bom terreno para construir sua casa

Se você está prestes a comprar um terreno para construir sua futura casa, deve se ater a alguns pontos importantes para procurar e principalmente para decidir entre as opções que você irá encontrar.

Veja alguns quesitos que você deve considerar sobre a localização do terreno:

Localização:

A localização de um terreno pode ajudá-lo a valorizar seu investimento a médio ou longo prazo ou ajudar você a economizar em segurança, transporte e consequentemente mais tempo para você aproveitar sua vida com sua família e amigos. 

Procure em imobiliárias confiáveis, mas também não deixe de procurar em jornais, anúncios de Internet e também diretamente nos bairros, falando diretamente com os moradores locais. Muitas vezes você pode achar bons negócios negociando diretamente com o proprietário, mas para isso tome diversos cuidados necessários. Lembre-se de que a negociação feita diretamente com o proprietário não trará a mesma segurança que a negociação feita com um corretor credenciado.

Defina em um papel o que é realmente importante para você na escolha de um terreno. Se você faz questão de viver em um local próximo ao seu trabalho, tente viabilizar a compra em bairros onde você não precise se locomover por horas, isso vai aliviar consideravelmente tempo de vida e proximidade com seus familiares. Se hoje o problema de trânsito impossibilita a vida das pessoas em médias e grandes cidades, no futuro será cada vez pior.

Locação do terreno

De forma alguma compre um terreno sem que este esteja devidamente demarcado. Muitos terrenos em áreas urbanas certamente estarão demarcados inclusive com muros em todas as limitações (frente, lados e fundos), no entanto muitos terrenos podem estar em áreas ainda em expansão e/ou fazerem parte de terrenos maiores e não demarcados.

Exija ao proprietário atual (vendedor) que ele arque com o custo da contratação de um topógrafo para demarcação clara do seu lote. Exija deste profissional a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) do Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (CREA) de seu estado. Além disso, tenha em mãos a escritura pública para que este profissional confronte as informações constantes neste documento para que não haja discrepâncias quanto aos limitantes do terreno.

Já que você vai contratar um topógrafo, caso seu terreno tenha algum declive ou aclive, peça ao topógrafo que já inclua eu seu levantamento as curvas de nível para serem utilizadas no projeto arquitetônico. Com isso o arquiteto terá a disposição os desníveis do terreno para, quem sabe, até mesmo utilizá-los para benefício do desenho de sua casa. 

Valorização

Escolher um terreno em um local que você sabe que é valorizado ou, melhor ainda, está valorizando é uma ótima idéia. Em algumas cidades a valorização imobiliária chega a dar mais de 50% de valorização para seu investimento em menos de 5 anos.

É provável que você vá morar no local e não imagina tão cedo vender o imóvel, mas uma casa deve e precisa ser considerada como um bem, embora seja um passivo (ver item Orçamento) eterno em sua vida. Além de fazer você se sentir bem morando em um local valorizado, isso pode ajudá-lo também a se preocupar um pouco menos com segurança pública.

Pergunte aos moradores do local, amigos e diversas outras fontes que podem lhe dar sinais sobre a possível valorização ou desvalorização do imóvel.

Faça TODAS as verificações possíveis e prováveis antes de comprar. O seguro morreu de velho!

Expansão urbana.

As cidades são organismos em constante transformação e desde os primórdios da humanidade quando as primeiras cidades nasciam nos cruzamentos de rotas comerciais e migratórias importantes, alguém sempre tirou proveito da expansão urbana. Você pode aproveitar também esta tradição da história da humanidade para escolher seu terreno em uma área que ainda não é valorizada, mas que em pouco tempo pode se tornar um local perfeito para se morar e principalmente valorizar seu imóvel. Tente perceber para onde a cidade está se expandindo e leve isso em consideração para a valorização de seu imóvel.

Se você ainda tem tempo e idade para se incomodar e não tem dinheiro para bancar tudo pronto, vale o incômodo de desbravar os sete mares. 

Preço atual do imóvel:

Claro que o que vou dizer é fácil e comum demais para ser dito, mas sempre que possível, negocie com dinheiro na mão. Muitas vezes dependendo da pressa do proprietário você pode conseguir até mesmo 40% de desconto ou mais. Eu mesmo consegui 21% de desconto no terreno que citei acima.

Sobretudo sobre o valor do imóvel não confie cegamente em corretores e imobiliárias, lembre-se que eles ganharão em cima do valor e por conta disso quanto mais você desembolsar, melhor pra ele. Seria muito mais plausível que os corretores ganhassem um valor fixo com patamares de tamanhos definidos, afinal muitas vezes o trabalho dele será praticamente o mesmo, independente do tamanho ou valor do imóvel. O inchaço no preço da terra hoje nas cidades se dá na maioria das vezes pela ambição dos profissionais envolvidos nas negociações imobiliárias. Basta dizer que quanto mais os terrenos valorizam, mais eles ganham.

Se você tiver algum tempo, disposição e puder buscar os conhecimentos necessários, poderá negociar e fazer todos os trâmites burocráticos ou comerciais sozinho, diretamente com o proprietário.

Ao final você terá quase uma centena de possibilidades que estarão na sua cartela de opções. Para cada uma das opções, enumere prós e contras e faça uma peneira em etapas. Se você ao final do processo tiver cinco opções, visite novamente o local e siga sua inteligência emocional, chamada popularmente de intuição. Eu, por exemplo, costumo confiar muito nesse poder inerente a todos.

Vista:

Para algumas pessoas este é um dos quesitos mais importantes na compra de um terreno. É o meu caso.

Independente do negócio que você estiver fazendo, a vista poderá agregar valor suficiente ao seu imóvel para que você tenha um excelente cartão postal na janela de casa e, se um dia for necessário, você convencer facilmente o comprador de seu bem.
Muitas pessoas trocariam tranquilamente um imóvel maior sem vista por um menor com uma vista boa.

Legalização e documentação:

Do imóvel - Gostou do imóvel? Calma, não compre ainda!

Agora você terá que ver se seu pedaço de terra está desimpedido de qualquer problema legal e judiciário. Caso você tenha um corretor envolvido na venda, ele mesmo fará o trâmite, ou pelo menos deveria fazê-lo. Com ou sem corretor, exija a declaração de débitos no cartório de registro de imóveis. Todo terreno é registrado neste tipo de cartório. Com esta documentação você terá a certeza de que o terreno é da pessoa que propõe vende-lo e que não possui impeditivos legais como, por exemplo, inventários familiares, falência de empresas e outros impeditivos que fariam de sua compra um mar de problemas.

Se estiver tudo certo com o terreno e com o proprietário, é neste mesmo cartório que será feita a transferência de seu imóvel.

Do atual proprietário – O proprietário é gente boa? Calma, ele pode realmente ser gente boa, mas pode também ter um grave problema judiciário ou pendência financeira que envolve seu futuro imóvel. Peça ao corretor ou busque você mesmo as negativas do proprietário com o município, com o estado, com o cartório de protestos, com a comarca local (Fórum) e com o Governo Federal. Algumas negativas do Governo Federal você mesmo pode ter acesso pelo site da Receita Federal apenas com o nome e CPF do atual proprietário. Caso haja alguma pendência, informe ao proprietário e/ou corretor para que seja sanada. Caso o proprietário não queira sanar a pendência, avalie desistir do imóvel, pois qualquer pendência com o imóvel ou com o proprietário poderá trazer uma herança horrível para seu sonho da casa própria.

Lembre-se que qualquer exigência sua quanto à documentação do imóvel ou do proprietário é seu direito. Se a pendência for, por exemplo, um inventário, considere seriamente a possibilidade de desistir rapidamente, pois este tipo de processo jurídico pode durar décadas. 

IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano)

Em muitos casos, sobretudo para terrenos baldios onde se podem construir casas, podem existir pendências com o pagamento do IPTU na prefeitura local. Caso o terreno que você possua esta pendência, exija que o proprietário quite este débito ou negocie com ele o desconto deste valor na negociação. Pode valer a pena negociar com o proprietário, pois depois você poderá também negociar a quitação do valor na prefeitura municipal com um bom desconto. 

Consulta de viabilidade na Secretaria de Obras do município

Muitos deixam para avaliar isso após a compra, mas a consulta de viabilidade, feita diretamente nos órgãos das prefeituras municipais como secretarias de obras ou institutos de urbanismo são de suma importância para seu planejamento. A partir deste documento é que você poderá saber quanto pode construir (taxa de ocupação), quantos andares poderá executar (gabarito) ou mesmo os afastamentos que deve fazer no entorno do imóvel e principalmente na parte da frente de sua casa.

É MUITO IMPORTANTE você pedir a consulta de viabilidade antes da compra! Em alguns casos você pode comprar um terreno e ficar apenas com a metade ou um terço da área total para poder construir seu sonho.

Caso o corretor ou proprietário já tenha uma consulta feita, peça uma cópia do documento e vá até o órgão emissor para validar o documento. Na hora de vender um imóvel que vale muito, nunca se sabe se o documento sofreu alguma rasura ou alteração. Lembre-se, o seguro morreu de velho!

A menos que você tenha muito dinheiro e este não faz falta para você NUNCA compre imóvel sem Escritura Pública!

Averbações

Evite ao máximo adquirir terrenos que ainda não foram averbados e legalmente ainda façam parte de terrenos ou glebas maiores. Estes terrenos fazem partes de terras mais extensas, sendo que seus proprietários nunca os tornaram terrenos autônomos. Este é mais um empecilho aos financiamentos imobiliários, pois legalmente estes terrenos ainda não existem de forma isolada para os órgãos municipais e cartórios.

Caso valha muito a pena investir num terreno nestas condições, entre em acordo com o proprietário para averbar o terreno para a venda, negociando inclusive todos os custos dos trâmites dos profissionais envolvidos (engenheiros, topógrafos, arquitetos e advogados) e com as taxas de cartórios e bancos. Se possível, faça isso antes mesmo da compra do imóvel, pois a própria demarcação do terreno pode ser reavaliada pelo atual proprietário após a conclusão da venda e daí... você já sabe. O seguro morreu de velho!

Zoneamento

Já que você terá um imóvel só seu, não custa saber qual são as intenções da prefeitura e órgãos urbanos com a área e proximidades de seu terreno.

Em sua consulta de viabilidade você terá a resposta a qual zona da cidade seu terreno está situado. Caso você tenha alguma dúvida, pergunte aos arquitetos e engenheiros da secretaria de obras e institutos urbanos sobre a compra do imóvel. Com base em códigos como ARE (Área Residencial Exclusiva), ARM (Área Residencial Mista), ACM (Área Comercial Mista), AVL (Área Verde de Lazer), APP (Área de Preservação Permanente) ou APPP (Área de Preservação Permanente Privada), você terá a resposta a estas questões. Em muitos casos os websites das prefeituras já apresentam o zoneamento da cidade e até mesmo o seu plano diretor urbano, mostrando o planejamento em muitos anos à frente.

Infraestrutura urbana

A simples proximidade com terminais de ônibus ou metrôs, escolas, hospitais, centros médicos, supermercados e universidades pode auxiliar você na escolha pelo melhor local para escolher um terreno. Avalie também este quesito, pois cada caso é um caso.
Faça projeções de como será sua vida em médio prazo, como por exemplo, onde estudarão seus filhos.

Acessibilidade

Cada cabeça uma sentença. Para cada pessoa uma realidade pode ser a mais correta ou não. Sendo as escolhas são muito pessoais, enquanto alguns preferem morar em uma praia e todo dia enfrentar mais de trinta minutos no trânsito, outras preferem ir à praia apenas quando querem e chegar rapidamente no trabalho sem muito estresse. Nesta etapa da vida (36 anos), prefiro morar próximo ao trabalho e ir à praia somente quando quero, mesmo vivendo em uma ilha com quarenta e duas praias. Não suporto a ideia de passar horas no transito para chegar em casa ou no trabalho.

Para o seu caso, reflita sobre o que mais é interessante para você e se lembre de que a realidade e escolha do outro não é a mesma para o seu caso.

Segurança pública

Hoje este problema é geral a qualquer cidade, mas não se esqueça de avaliar a situação de seu futuro imóvel em relação a áreas em que exista muita atividade criminosa, tais como tráfico e outras.

Segurança estrutural

Embora não muito comuns a áreas predominantemente residenciais, barragens, grandes vias, áreas de encosta, presença de grandes empresas ou de empresas que trabalham com produtos químicos, todos estes perigos eminentes e outros devem ser avaliados. Você certamente não quer este problema para o futuro de sua família. Avalie este quesito com bastante cautela, sobretudo se o preço do terreno lhe parecer muito atrativo e o negócio parecer uma “barbada”. 

Custo com transferência (ITBI)

Em qualquer lugar que você compre um terreno terá que desembolsar de 2 a 2,5%  do valor venal do imóvel para a prefeitura municipal (verifique com a prefeitura de sua cidade). O valor venal é o valor que consta como sendo o valor atual no Cartório de Registro de Imóveis e está inscrito no Boleto que você recebe do IPTU do imóvel.

Projeto de vida

Por último e não menos importante, se você ainda não tem um terreno e está à procura do futuro trecho de terra onde edificará sua obra, lembre-se de que deve avaliar qual seu projeto de vida para as próximas décadas. A localização e o jeito que terá sua futura casa serão cruciais para o estilo de vida que você e sua família terão. Quantos filhos você terá, a proximidade com pais e irmãos, hobbies, áreas de lazer, tudo deve ser analisado. Na dúvida, avalie o caso de conhecidos e familiares seus e faça suas adaptações. 

Dica geral para todos os itens acima J: não deixe de anotar todos os pontos negativos e os positivos dos terrenos encontrados para futuras negociações de compra. Isso pode fazer toda a diferença e pode lhe dar um bom desconto na hora da compra. 

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Conneça o livro "Como Construir sua Casa", de Vicenzo Berti.